Премия сильных
Сдвинем рынок недвижимости вместе

Институт недвижимости и оценки: у истоков оценочной деятельности

29.05.2015

В прошлом году Институту недвижимости и оценки исполнилось 15 лет. С момента своего основания он прошел долгий путь от частной компании по сертификации риэлтерских услуг до государственной компании, подчиненной Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь, которая принимает участие в стоимостной оценке значимых государственных активов, акционировании предприятий, разработке методологии оценки.

Учитывая высокую степень доверия к результатам оценки, в том числе со стороны собственников недвижимости и ее пользователей, в рамках премии Realt Golden Key 2015 Институт недвижимости и оценки претендует на звание лучшей организации по оценке недвижимости.

Подробнее об этой уникальной государственной оценочной компании на белорусском рынке и ее специалистах, а также о том, как не продешевить, привлекая в страну инвесторов, и почему оценка здания — такой же ответственный процесс, как и оценка бизнеса — в материале Realt.by.

Сегодня Институт недвижимости и оценки — это компания, которая предоставляет весь спектр оценочных услуг: определяет стоимостную величину любого имущества (от небольших объектов до крупнейших холдингов). Государственные и частные компании, а также физические лица обращаются в Институт за оценкой для различных целей: отчуждение либо покупка, залоговое обеспечение, внесение неденежного вклада, постановка на бухгалтерский учет или переоценка активов (в том числе для целей Международной финансовой отчетности), для принятия иных управленческих решений.

Созданные для удобства клиентов дочерние предприятия в Витебске и Гомеле, а также филиал в Гродно с подразделением в Лиде призваны минимизировать затраты на оценку и достичь главной цели: традиционное качество услуг Института должно быть доступно не только в столице.

Понимая важность оказания комплексной услуги, Институт наряду с оценкой дополнительно предлагает своим клиентам помощь в организации и проведении аукционов, консалтинговые услуги по оптимизации бизнес-процессов, проведение экспертизы достоверности оценки (в том числе судебной), консультирование в части методологии оценки.

Александр Климчук, генеральный директор группы компаний «Институт недвижимости и оценки»: «За 15 лет работы Институт накопил богатейший опыт своей деятельности. На его счету бесценная практика переговорных процессов в части отстаивания результатов оценки».

Все, наверное, слышали о сделках с пакетами акций ОАО «Белтрансгаз» (Сейчас

ОАО «Газпром Трансгаз Беларусь»), ОАО «БПС-Банк» (Сейчас ОАО «БПС-Сбербанк»), ЗАО «Банк ВТБ (Беларусь)», ОАО «Москва-Минск», ОАО «Смолевичская бройлерная фабрика» (Сейчас

ОАО «Смолевичи Бройлер»), ЗАО «Межторгбанк» (Сейчас ЗАО «Альфа-Банк») И тогда, и сегодня все значимые сделки проходят с участием специалистов Института недвижимости и оценки.

В целом Институт произвел оценку значительной части крупных белорусских предприятий — среди них и ОАО «Беларуськалий». После долгой работы с обсуждением результатов оценки инвестор отметил ее высокое качество и признал, что белорусские методы оценки полностью соответствуют международным подходам.

Белорусская сторона отстаивала свою позицию по стоимости перед такими именитыми финансовыми консультантами, как, например, Rothschildgroup или Ernst&Young.

Генеральный директор Александр Климчук заявляет с полной уверенностью, что независимая оценка — главный гарант совершения будущей сделки:

— В Институте недвижимости и оценки работают опытные профессионалы, которые могут подробно изучить объект, учесть все его достоинства и недостатки и отразить это в результатах оценки. Сегодня основная наша задача - произвести объективную оценку имущества. Объективная оценка — это доверие клиентов и конкурентное преимущество. Такой принцип поддерживают и наши сотрудники: оценщики недвижимости, машин и оборудования, бизнеса.

Интересно, что для международной практики совершенно нормально, когда и покупатель, и продавец нанимают для консультаций оценочные организации, при этом результаты оценок консультантов покупателя и продавца могут отличаться. И то, что Институт недвижимости и оценки представляет интересы государства — это оправданная практика.

— По многим объектам, где результаты оценки международных и белорусских специалистов отличались, нам в переговорном процессе удавалось отстаивать свою позицию и увеличивать стоимость активов по сравнению с международной оценкой на десятки и сотни миллионов долларов США, а в некоторых случаях — и на миллиарды, — рассказывает Александр Иванович. — Конечно, защита результатов оценки, отстаивание значений параметров, влияющих на стоимость — это работа команды. Предлагая активы на оценку внешним оценщикам, собственник сам должен иметь сведения о стоимости имущества. Если мы говорим о собственнике недвижимого имущества, это сведения о затратах на строительство, состоянии рынка и т. д. Если мы говорим о предприятиях или пакетах акций, необходимо иметь сведения об их стоимости из надежных источников — Институт недвижимости и оценки является таким источником.

Елена Горбачева, начальник отдела оценки бизнеса: «За время своей работы Институт заслужил доверие клиентов, что подтверждается рекомендациями крупнейших компаний, отраслевых министерств и ведомств, а также исполнительных комитетов».

Выдержки из рекомендательных писем*:

Министерство промышленности Республики Беларусь: «В случае необходимости проведения рыночной оценки имущества и объектов интеллектуальной собственности рекомендуем обращаться в РУП «Институт недвижимости и оценки».

ОАО «Газпром Трансгаз Беларусь»: «Рекомендуем РУП «Институт недвижимости и оценки» как надежного и профессионального партнера».

ОАО «Белорусский металлургический завод — управляющая компания холдинга «Белорусская металлургическая компания»: «Подтверждаем прочные позиции РУП «Институт недвижимости и оценки» в сфере оценки пакетов акций, а также в сфере оценки недвижимости и оборудования».

*текст приведен из официальных писем вышеназванных организаций. С полным текстом можно ознакомиться на сайте Института недвижимости и оценки, а также в офисе компании.

Краткий экскурс в историю

А начиналось все в 1999 году. В те времена деятельность Института недвижимости и оценки сводилась к аттестации риэлтеров и сертификации риэлтерских организаций. В 2001 году на предприятии был создан отдел оценки недвижимости.

Алексей Кириченко, ведущий специалист отдела оценки недвижимости: «Главная особенность Института — преемственность поколений».

В начале 2000-х оценочная деятельность была диковинной для нашей страны: в Беларуси фактически не существовало целостной нормативной базы, которая регулировала бы рыночную оценку имущества. Специалистам Института приходилось работать по зарубежным учебникам и пособиям, руководствуясь в том числе и международными стандартами. Так что методика оценочной деятельности сформировалась в стенах этого учреждения гораздо раньше, нежели в официальных бумагах.

Лишь в конце 2006 года в республике появился документ, регламентирующий оценочную деятельность, — Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 года № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». К этому моменту 90% объема указываемых услуг Института сводилось к оценке имущества.

Вячеслав Косарихин, начальник отдела оценки недвижимости: «Осмотр — дело тонкое…"
Алексей Крестьянкин, начальник отдела оценки оборудования: «А у вас царапина на крыле…"
Дмитрий Павлючук, ведущий оценщик отдела оценки оборудования: «Оценим все: от метиза до БелАЗа"
Знакомьтесь, объект оценки — черноморский дельфин Геркулес: «Фотограф, а ты весь мокрый…»

— С 2008 года мы начали вплотную работать с международными консультантами, выступающими на стороне покупателей, - рассказывает генеральный директор, — за столом переговоров объяснять, почему объект столько стоит. Если Республика Беларусь предлагает какой-то имущественный комплекс (бизнес) зарубежным инвесторам, то мы оцениваем его стоимость и аргументируем ее для иностранных коллег — ведущих зарубежных аудиторских и оценочных компаний. Это длительный и трудоемкий процесс обсуждения результатов оценки с консультантами покупателя, направленный на защиту результатов оценки Института: аргументированное отстаивание параметров оценки, имеющих значение для увеличения стоимости.

Первая крупная сделка с участием наших специалистов состоялась в 2007 году. Тогда между «Газпромом» и белорусским Правительством велись переговоры по «Белтрансгазу». Сделка произошла из расчета $5 млрд, хотя изначально за «Белтрансгаз» предлагали в несколько раз меньше. Мы успешно помогали отстаивать позицию белорусской стороны в этом диалоге.

Александр Климчук: «Вклад Института отмечен Правительством Республики Беларусь, а система менеджмента качества сертифицирована авторитетной международной аудиторской компанией SAI Global».

— Сегодня Институт недвижимости и оценки — это головное предприятие, расположенное в Минске, а также дочерние предприятия в Витебске и Гомеле, филиал в Гродно.

Витебский институт недвижимости и оценки, директор — Гусаков Владимир Николаевич

Гомельский институт недвижимости и оценки, директор — Заяц Анатолий Михайлович

Гродненский филиал Института недвижимости и оценки, директор — Кошар Михаил Лаврентьевич

В целом во всех подразделениях Института трудится порядка 120 человек, и все они —сертифицированные оценщики, бухгалтеры, юристы, судебные эксперты и специалисты в области исследований рынка.

Александр Климчук: «Коллектив Института — это большой штат опытных сотрудников. С таким составом мы можем выполнять работу любого уровня сложности».

Знакомимся с работниками Института

Перед нами одно из подразделений Института — отдел оценки имущества и команда профессионалов, входящая в его состав. Застать всех специалистов на месте нам не удается: многие уехали на осмотр оцениваемых объектов недвижимости и бизнеса.

— В стенах Института производится оценка любого имущества, — рассказывает Дмитрий Корсунский, заместитель генерального директора Института недвижимости и оценки, — от аэропорта «Минск» до дельфинов и морских котиков. Причем речь идет о реальных случаях из нашей практики.

В целом для нас не важно, оценивать трубопроводный транспорт или животных. У нас есть команда опытных специалистов, работающих с одной целью — предоставить клиенту достоверные сведения.

Заказывая у нас оценку, клиент получает документ с логотипом Института, что уже само по себе является знаком качества, ведь наши работы проходят три ступени проверки (специалист, начальник отдела, заместитель генерального директора, а в особых случаях и генеральный директор). В наших отчетах подробно описана методика расчета, особенности объекта оценки, иные нюансы. Документы по оценке Института вызывают доверие не только у клиентов, но и у залоговых отделов банков, аудиторов, государственных органов.

Перед вами начальник отдела оценки — Ия Смирнова. Она универсальный оценщик: оценивает и недвижимость, и бизнес, и оборудование.

— Основная часть моего времени сосредоточена на работе с заказчиком, контроле за исполнением договорных отношений, организации обучения оценщиков отдела, а также проверке результатов оценки.

Стоимость услуги по независимой оценке имущества зависит от ее трудоемкости. Стоимость оценочных услуг сегодня резко снизилась, Причем некоторых заказчиков и ранее, и сегодня интересует только одно: сэкономить на услугах оценщика, при этом они не осознают, что для гарантии минимального качества оценщик должен потратить определенное количество времени. А для осмысления результата необходимо дополнительное время: выполняя только оценку с точки зрения математики оценщик рискует не только собственной репутацией, но и в некоторых случаях — результатом сделки.

Институт недвижимости и оценки предпринимает все усилия по оптимизации процесса оценки для соответствия требованиям рынка, при этом качество наших услуг стоит на первом месте.

Для минимизации сроков определения рыночной стоимости мы предлагаем своим клиентам не только развитую филиальную сеть, но и простой и не затратный способ формализации отношений — заключение долгосрочных договоров. Данный договор минимизирует время у заказчика в принятии решения по выбору исполнителя оценки, процесс оценки начинается сразу после поступления заявки в Институт. Для таких клиентов предусмотрены особые условия оказания услуг.

Вера Витковская сейчас оценивает один из гипермаркетов крупной торговой сети для целей залога. Причем оценка объекта производится не впервые:

— Этот объект недвижимости является обеспечением выданного кредита, — объясняет Вера Николаевна. — Если меняется стоимость объекта, могут измениться условия кредитования. Вот почему банки стараются проводить переоценку залогового имущества (на практике — каждые полгода), ведь со временем оценка может потерять актуальность. Если стоимость объекта снижается, то может оказаться, что этого обеспечения не достаточно под уже выданный кредит. В этом случае банк просит своего клиента предоставить дополнительные гарантии.

Как видим, и оценка бизнеса, и оценка недвижимости требует наличия высококлассных специалистов, которые в полной мере увлечены любимым делом. Огромный опыт оценки имущественных комплексов, сопровождения инвестиционных проектов и многомиллионных сделок не оставляют сомнений: в Институте недвижимости и оценки работает именно такая команда.

Однако, как оказалось, деятельность Института — это не только консультации по стоимостной оценке, но и большая общественная работа, связанная с формированием нормативной базы по оценке (постановлением коллегии Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь Институт недвижимости и оценки определен организацией, на базе которой осуществляется разработка, совершенствование, развитие и сопровождение методологического, научно-методического, информационного и программного обеспечения оценочной деятельности, а также аттестации претендентов на право осуществления независимой оценки объектов гражданских прав в рамках компетенции Госкомимущества), участием в обучении студентов и аспирантов, привлечением в республику крупных зарубежных специалистов по оценке.

Институт недвижимости и оценки также является членом и соучредителем Ассоциации оценочных организаций, которая объединяет наиболее крупные частные и государственные оценочные компании. В ассоциацию объединены оценочные компании, которые, помимо соблюдения требований законодательства об оценочной деятельности, в свою работу внедряют высокие стандарты этики профессионального сообщества оценщиков и принимают активное участие в дальнейшем развитии оценочной деятельности.

Мы покидаем Институт недвижимости и оценки в полной уверенности, что здесь работает настоящая команда профессионалов, способная справиться с многопрофильными задачами любой сложности.

C 14 по 15 мая 2015 года в Минске в стенах Национальной библиотеки при поддержке Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь прошла очередная международная конференция «Актуальные вопросы и перспективы оценочной деятельности», организатором которой совместно с Ассоциацией оценочных организаций и Белорусским государственным технологическим университетом выступил Институт недвижимости и оценки.

Среди обсуждаемых тем были и весьма актуальные для всего оценочного сообщества: приоритетные направления государственной политики в сфере оценочной деятельности; роль, состояние и перспективы саморегулируемых организаций в развитии оценочной деятельности; актуальные вопросы развития оценочной деятельности в рамках Евразийского экономического союза; основные направления совершенствования законодательства в сфере оценочной деятельности; перспективы создания и внедрения современных информационных технологий в области оценочной деятельности.

comments powered by Disqus
Организатор при поддержке